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전세 계약만 하고 입주 전에 확정일자를 받지 않으면
전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
전세 계약 시 확정일자를 받으면
전세권 등기와 같은 효력이 발생하여,
집이 경매로 넘어가더라도
전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
목차
확정일자란
대항력
우선변제권
전세계약 시 주의사항
확정일자란?
전세 계약을 할 때는 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
확정일자는
임대차 계약서에 날짜와 인감을 날인하고,
관할 주민센터나 등기소에 제출하여 받는 것입니다.
확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
대항력
대항력은 전세 계약을 맺은 세입자가 법적으로 전세권자와 동일한 권리를 갖는 것을 말합니다.
대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수 있고,
돈을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.
우선변제권
우선변제권은 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
집주인이 경매로 넘어가더라도 전세금은 근저당권자나 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
| 사례 김진주(가명) 씨는 전세자금 2억 원으로 집을 구하러 다녔습니다. 마침 시세 3억원의 아파트가 싸게 전세로 나온 것을 보고 계약을 하기로 했습니다. 그런데 하나 걸리는 점은 집주인이 은행에 담보대출을 받아놓은 것 이었습니다. 등기부에는 근저당권자 ㅇㅇ은행 채권 최고액 3억5만원이라고 적혀 있었습니다. 집주인은 집 매매당시 은행에 융자를 얻은 것이고 다 갚아간다고 말했고 김진주씨는 그 말을 믿고 계약을 했습니다. 하지만 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 이 집이 경매로 넘어갈 겨우 전세금을 돌려받을 수 있을지 불투명합니다. 왜냐하면 채권최고액이 2억5천이므로, 근저당권자인 은행이 우선변제권을 행사한다면 내가 낸 전세금을 다 가져갈 수 도 있기 때문입니다. |
김진주씨가 여기서 은행보다 먼저 우선변제권을 확보하기 위해서는 계약 시 확정일자를 받아 놓아야 합니다.
전세계약 시 주의 사항
1. 등기부등본을 확인하여 집주인의 채무 관계를 파악합니다.
2. 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다.
3. 확정일자는 입주 전에도 받을 수 있으므로 최대한 일찍 받는 것이 좋습니다.
4. 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 일치하는지 확인합니다.
5. 중간에 전입신고를 옮기거나 보증금액을 변경하는 경우 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
6. 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 있습니다.
주소를 명확하게 파악한 후 계약 전 등기부등본을 미리 열람할 수 있습니다.
전세 계약 시 확정일자를 받으면 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
따라서 전세 계약을 할 때는 반드시 확정일자를 받는 것을 권장합니다.