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부동산 경매는 저렴한 가격에 부동산을 구매할 수 있는 매력적인 방법입니다.
하지만 경매 후 예상치 못한 권리 분쟁으로 골머리를 앓는 경우도 발생합니다.
바로 말소기준권리 문제입니다.
말소기준권리란
부동산 경매 후 소멸되는 권리와 낙찰자에게 인수되는 권리를 구분하는 기준입니다.
쉽게 말해, 낙찰 후에도 기존 권리가 남아 새 주인에게 넘어가는지,
아니면 새 주인에게 깨끗하게 넘어가는지 결정하는 기준이죠.
아래의 이어지는 글에서 말소기준권리에 대한 자세한 사항 알아보겠습니다.
목차
1. 말소기준권리란 무엇인가?
2. 말소기준권리의 중요성
3. 말소기준권리와 순위
4. 말소기준권리 확인 방법
5. 말소기준권리 관련 주의 사항
6. 부동산 경매 전 체크리스트
부동산 경매, 말소기준권리 관련 FAQ
1. 말소기준권리란 무엇인가?
말소기준권리는 부동산 등기부에 기재된 모든 권리를 의미하는 것은 아닙니다.
부동산 가치에 영향을 미치는 주요 권리만을 의미하며, 다음 6가지 권리가 포함됩니다.
저당권: 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정하는 권리입니다. 근저당권: 저당권과 비슷하지만, 돈을 빌린 후에도 부동산을 처분할 수 있도록 하는 권리입니다. 압류: 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 채무자의 재산을 확보하기 위해 설정하는 권리입니다. 가압류: 압류보다 신속하게 채무자의 재산을 확보하기 위해 설정하는 권리입니다. 담보가등기: 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때, 그 사실을 공시하기 위해 설정하는 권리입니다. 강제경매개시결정등기: 부동산에 대한 강제경매가 시작되었음을 공시하기 위해 설정하는 권리입니다. |
2. 말소기준권리의 중요성
말소기준권리는 부동산 경매 참여 전에 반드시 확인해야 하는 중요한 개념입니다.
낙찰 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 정확하게 파악하지 않으면
나중에 인수해야하는 권리등으로 인한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
3. 말소기준권리와 순위
말소기준권리보다 순위가 높은 권리는 낙찰 후에도 그대로 유지되고, 순위가 낮은 권리는 소멸됩니다.
예를 들어, 저당권이 말소기준권리이고 압류는 그보다 순위가 낮다면, 낙찰 후 저당권은 그대로 유지되고 압류는 소멸됩니다.
(여기서 순위는 오래된 날짜순으로 권리들을 정렬했을 때의 순서를 말합니다. )
4. 말소기준권리 확인 방법
부동산 등기부등본:
말소기준권리에 대한 가장 정확한 정보는 부동산 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
법원부동산경매사이트: 법원부동산경매사이트에서는 경매 대상 부동산의 말소기준권리 정보를 확인할 수 있습니다.
전문가 문의: 변호사나 부동산 전문가에게 문의하여 말소기준권리에 대한 자세한 정보를 얻을 수 있습니다. 혹은 경매물건의 말소기준권리등을 유료 혹은 무료로 제공하는 어플이나 사이트를 이용하는 방법도 있습니다.
5. 말소기준권리 관련 주의 사항
말소기준권리는 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
경매 전에 반드시 확인해야 합니다.
말소기준권리에 대한 정확한 정보는 부동산 등기부등본이나 법원부동산경매사이트에서 확인할 수 있습니다.
전문가의 도움을 받아 말소기준권리를 정확하게 파악하고 경매에 참여하는 것이 안전합니다.
6. 부동산 경매 전 체크리스트
경매 대상 부동산 정보 확인: 부동산 위치, 면적, 가격 등 기본 정보를 확인합니다.
말소기준권리 확인: 부동산 등기부謄本이나 법원부동산경매사이트에서 말소기준권리 정보를 확인합니다.
경매 절차 확인: 경매 신청, 입찰, 낙찰 등 경매 절차를 이해합니다.
경매 비용 확인: 경매 보증금, 경매 수수료 등 경매 관련 비용을 확인합니다.
전문가 문의: 변호사나 부동산 전문가에게 문의하여 경매 관련 조언을 구합니다.
부동산 경매는 치밀한 준비가 필요합니다.
말소기준권리를 포함한 다양한 정보를 확인하고 전문가의 도움을 받아 안전하게 경매에 참여하세요.
부동산 경매, 말소기준권리 관련 FAQ
Q1. 말소기준권리와 말소대상권리의 차이는 무엇인가요?
A1. 말소기준권리는 부동산 경매 후 소멸되는 권리와 낙찰자에게 인수되는 권리를 구분하는 기준입니다.
말소대상권리는 말소기준권리에 따라 소멸되는 권리입니다.
즉, 말소기준권리는 범위를 나타내는 개념이고, 말소대상권리는 그 범위에 속하는 구체적인 권리를 의미합니다.
Q2. 모든 권리가 말소되는 것은 아닌가요?
A2. 아니요.
말소기준권리에 따라 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리가 있습니다.
예를 들어, 지상권, 임차권 등 일부 권리는 낙찰 후에도 그대로 유지됩니다.
경매 낙찰 전 해당권리가 인수되는 경우인지를 반드시 판단하는 절차가 필요합니다.
Q3. 말소기준권리를 확인하는 가장 정확한 방법은 무엇인가요?
A3. 부동산 등기부등본에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
법원부동산경매사이트에서도 확인할 수 있지만, 일부 정보가 누락될 수 있습니다.
Q4. 말소기준권리에 대한 전문적인 정보는 어디에서 얻을 수 있나요?
A4. 변호사나 부동산 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.
경매 관련 경험이 풍부한 전문가에게 조언을 구하면 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다.
최근 경매정보를 유료로 제공하는 사이트가 여러개 있습니다.
그러나 경매입찰을 결심했다면 본인이 직접 공부하고 권리분석하는 단계를 거쳐야 안전한 투자를 할 수 있습니다.
Q5. 부동산 경매 참여 전에 꼭 알아야 할 사항은 무엇인가요?
A5. 다음 사항들을 꼭 알아야 합니다.
경매 대상 부동산 정보
말소기준권리
경매 절차
경매 비용
경매 관련 법률
Q6. 부동산 경매는 위험하지 않나요?
A6. 치밀한 준비를 한다면 위험을 최소화할 수 있습니다.
말소기준권리를 포함한 다양한 정보를 확인하고 전문가의 도움을 받아 안전하게 경매에 참여하세요.
## 참고자료
법원부동산경매사이트: https://www.courtauction.go.kr/
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr/
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한국부동산원: www.reb.or.kr
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